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上海小区上海康城群租太疯狂整治多年还有千余户

2018-10-11 10:29:45

阳台改建的厕所、随处私拉的电线、堆满杂物的楼道……在上海的住宅小区之一——上海康城,这样的群租乱象比比皆是,截至2015年10月底,康城群租户已达到1601户。

群租潮带来了大量安全隐患,同时也困扰着小区的正常住户,噪音、停车难等问题一直存在,还有住户埋怨因群租户太多,小区的房价成为了周边地区的“洼地”……

实际上,自2009年以来,对于康城的群租整治从未间断,一直在进行,但由于多方面原因,整治效果反复回潮不尽如人意。

继许浦村后,上海康城将成为闵行区新的整治重点之一。

12月份将整治250户

根据时间表,2015年11月将是宣传发动、组织动员阶段和开展底数排摸阶段,将建立起群租户、居改非等违法现象的“一户一档”。12月将整治群租250户,拆除堵占消防通道加装防盗门等违法违规行为70处,确保年内开始明显见效。

2016年,康城将全面完成整治任务,彻底消除突出违法违规问题,达到小区“秩序井然、环境整洁、居民满意”的目标,主要将分割成八大“重头戏”:1.整治群租1351户;2.拆除规划康城学校建设项目违法建筑389平方米;3.拆除已建违建192处(涉及面积2957.5平方米);4.整治无证照经营户221户;5.拆除堵占消防通道加装防盗门或其他行为73处;6.对康城小区进行安全隐患进行综合排查;7.进行环境卫生全面排查;8.对小区内的各类公共设施进行排查。

而到2017年,康城将继续巩固提升、落实长效管理,将做实康城小区基本管理单元,有效加强人口管理,明显提升社区管理水平,深入推进社区共治与居民自治。

“此次整治与以往不同的是,将专门在上海康城综合管理工作办公室(下简称“综管办”)设立康城拆违与环境综合整治指挥部,镇党政主要领导挂帅,镇党委副书记(政法)现场指挥,成员由镇级各职能部门抽调的精干力量组成,并将在整治阶段固定人员办公。之前虽然也有人员进驻,但都是借调过来,需要本职工作和综管办工作两头兼顾。”综管办主任张军萍表示,希望这次能根治康城群租的顽疾,至少在短时间内不会出现反弹。

张军萍称,此次整治还将专门设立“两支队伍”——综合整治执法队伍和巡查队伍,综合整治执法队伍将进驻到康城,包括房管办、城管中队、城管中心、绿化办等多个部门,将专注于拆除与整治;巡查队伍专注于整治后的巡查,防止“反弹”与“回潮”。综管办也将招募更多社区志愿者参与此次专项整治。

此次整治前,综管办、居委就提前将群租户、居改非、违章搭建等违法户的整治时间、步骤、进展和照片对比一一记录下来。

将引入代理经租公司

莘庄镇房管办相关负责人表示,下一步将结合康城群租整治,在康城引入代理经租公司,逐渐把二房东清理出租赁市场。若二房东“投降”则会加快整个康城群租的整治进程,减少整治成本。综管办也表示,引入的代理经租公司还将从业主中“征收”闲置的空房,经统一装修后进行规范化出租,房租不会低于房东自己出租的价格,以减少房源被二房东掌控的概率。

房管办相关负责人表示,引入代理经租公司并非将二房东“赶尽杀绝”,而是给他们一条出路,如果要继续从事此行,就必须纳入代理经租公司,合理合法合规去出租,如果不愿意,就必须把房子交出来,让代理经租公司去做。

“按照要求,1601户群租户我们将在2016年6月底前提前完成整治目标,而如果整治成功,康城将向各街镇、全区推广可操作性的经验。”房管办相关负责人说。

【分析】

康城群租为何屡禁不绝:整治成本太高,违法成本太低

自2009年开始,相关部门便一直对康城群租进行整治,也曾多次采取规模较大的集中整治,为何康城群租户始终维持在千余户以上,群租现象不断回潮?

难点1:技防系统难落实

上海康城综合管理工作办公室主任张军萍表示,首先从物业来说管理难度特别大,因为康城有1.25万户,而物业人手有限,很难通过简单的人防来遏制“群租潮”。

去年物业和业委会希望通过技防来进行遏制,首先就是要安装楼道门禁系统。“我们希望按照限定一户人家发放三到四张卡,其余人员出入需到物业公司办理登记的方式,来控制群租,然后安装门禁系统。虽然业主大会通过了、公开招投标的流程也已经走了,但现在还在相关部门审核中,何时实施还没有时间表。”由于部分业主对门禁系统、监控维修更新、消防系统这三块改造过程中的资金、招投标存有疑义,造成了内耗。

难点2: 二房东现象猖獗

业主一般都是跟中介公司签订合同,只知道是住人,但其实不少中介租给了二房东,但业主自己并不知情,合同到期后,很多业主想收回房子都很难,甚至不得不给二房东贴钱才能收回。而二房东为了牟利,想出各种应对招数应对整治,甚至上午整治后,下午就能立即将隔板复原。

难点3:大房东“失踪”普遍

购买康城用于投资的浙商特别多,因此居委在联系大房东时,发现有些大房东甚至忘了自己在康城有房产,他们购买后就直接交给下属打理,自己就完全不关心了。由于康城已更换了三任物业,初的业主登记信息资料很多都已经缺失了,很多群租房完全没有业主信息,因此没办法联系到大房东。

难点4:上门核实入门难

另外,在整治群租时,需要事先核实是否确实存在群租情况,然而无论是物业还是居委却始终碰到入门难的问题。

“物业、居委上门核实时租客不开门便毫无办法,只能请保安采取蹲点守候措施,有时还会24小时蹲点,一旦开门了立即冲到门口拍照片,但经常会因此发生冲突,曾经发生过把工作人员反锁的情况。

难点5:违法成本太低

现在有些二房东为了躲避整治还采用了新的形式,就是不用木板阻隔,直接用窗帘隔断,一旦碰到整治,直接窗帘拉开就行了”,另外有些二房东听说要整治了,先自己把隔板拆掉,职能部门进去没看到阻隔,就无法让其整改,而到晚上二房东又把阻隔装上了。”

此外,由于康城群租量比较大,而莘庄镇房管办仅19位工作人员,房管办等部门整治时只能疲于应对。

难点6:处罚措施执行难

去年上海市综治办、市高法院、原市房管局等10个部门联合制定的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》,明确了群租综合治理的流程,即发现、认定、整改和处罚4个环节:要求各区县及时受理居民投诉和基层上报的群租问题;通过上门核查以及对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式,认定群租;然后由街镇协调相关部门,针对不同的违规行为,向租赁当事人出具限期整改通知书;对逾期不整改的,依法作出行政处罚决定。

这个流程在执行过程中并不顺畅。“一般租赁当事人都不会自行整改,终都是通过强制整治,强行进去拆除隔离板。”张军萍说。

另外,意见规定,出租人违反本市小出租单位、承租面积和租住人数限制规定的,由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》,责令其限期改正;逾期不改正的,处以1万元以上10万元以下罚款。出租人不履行行政处罚决定的,向社会公开该套房屋信息,限制其买卖,并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后,撤销限制。

在实际操作中,莘庄镇房管办约谈房东时经常遭遇房东不理会或无法联系,而若要通过法院强制执行,则至少得花上半年一年的时间。

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