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美国非营利住房的兴起政府社会合力的结果热

2018-11-28 12:35:27

美国非营利住房的兴起:政府社会合力的结果,热点资讯,

在圣路易斯市的大型公共住房Pruitt—Igoe的倒掉中,在从商人手上打捞保障房的保护战中,美国的非营利住房兴起。它是政府与社会合力的结果。 垄断与默认设置

伯克利市中心地铁站的旁边,着名的加州大学伯克利分校入口处的对面,矗立着一幢现代的、标志性建筑,“牛津广场”,一幢有97套保障房的六层建筑。它与姊妹建筑戴维·布劳尔中心(里边拥有大型剧院,并为环保非营利组织提供展览、展示、办公空间),共同站立在伯克利市中心,成为现代、环保与社会公正的象征。 非营利组织已经垄断了伯克利的保障房供给。过去10多年里,伯克利非营利建房1800套,基本由当地的三大非营利组织完成,其中RCD(Resources for Community Development)便是牛津广场的开发者。 而在湾区其他城市,非营利组织至少也是默认设置——如玛利亚·沃尔夫所表述的,她活跃在当地保障房领域,为政府、非营利组织和企业提供跨界咨询。默认设置表现为,无论是社区保护式的保障房开发,还是高歌猛进式的扩大再生产,非营利组织都是。 前者如TNDC(田德隆社区发展公司),硬是在旧金山市中心,将一个穷困社区,一个财富与权力的洼地,保存了下来。田德隆社区东北接联合广场(有世界上奢华的购物中心),西南连市政广场(旧金山市政府所在地),却是旧金山贫困社区。社区穷到连超市都不愿意进驻,于是自辟了一块地,种菜自给,起名叫“人民菜园”。TNDC买下社区一幢又一幢大楼,改造成保障房,提供给社区的流浪汉和穷人住。TNDC翻建的楼如此之多,多到“一块石头扔下去,不能不砸到”。 后者如BRIDGE Housing,如今是加州、美国之一的住房非营利组织。30年前从旧金山起家,初的资金来自于一笔匿名捐款,1万股的IBM股票,价值65000美元。任唐纳德·特纳要求他的男性工作人员都穿西服、打领带,给人以严肃的印象。更重要的是他的哲学:在尽可能多的社区,建造尽可能多的保障房。现在,BRIDGE Housing在全美拥有14000套保障房,资产达40多亿美元,堪比任何一个营利开发商(虽然它只活跃在保障房领域). 从5%到三分天下 并非所有美国城市的保障房供给都像伯克利或者湾区其他城市一样,由非营利组织垄断,或者至少是默认设置。但是非营利组织迅猛发展成为重要力量的一支,已是不争的事实。 1982年政府出资的保障房,只有5%由非营利组织递送。这来自美国约翰·霍普金斯大学公民社会研究中心萨拉蒙教授的一项调查。这位非营利组织研究的领军人物发现,对于政府出资的保障房,非营利组织、私人及政府递送的比例分别为5%、7%和88%。非营利组织在保障房领域的存在如此微不足道,尤其较之于其他福利领域,如社会服务(56%由非营利组织提供)、就业培训(48%)、卫生(44%)、艺术文化(51%). 但是,随后的二三十年里,人们看到,保障房及社区发展成为美国非营利组织发展迅速的一个领域,直至今天,非营利组织形成了三分天下有其一的局面: 占老资助房的三分之一:上世纪六七十年代,美国联邦政府通过低于市场利率抵押贷款、租金补贴等方式,资助私人建造了大量的保障房,到1995年,其中35%的房子已经转移到了非营利组织的手上。因为非营利组织能够从产权上保障这些保障房的可承担性,如加州住房伙伴公司的非营利保护之道,以及伯克利奥斯顿公寓转入非营利之手后显示的效果。 占新资助房的三分之一:1987年,美国联邦政府开始采用一种新的、以税收抵扣(Tax Credit)为主的资助方式支持保障房建设。对1987—1996年间该资助方式建造的四分之一的样本调查发现,略低于三分之一的住房由非营利单独或者与非营利结成伙伴开发。 占资助房的三分之一:社区经济发展全国联盟(NACEDA)近一项调查发现,2005—2008年间,35%的联邦资助房由非营利组织生产,这一比例从1999—2004年以来就未曾变过。 政府+社会 非营利住房组织是如何发展起来的呢? 这要放到更加广的社会住房兴起的背景中来看。社会住房本来是一个欧洲流行的概念,新自由主义改革以来大约是出于对它的不满,美国也开始流行。它直接相对私人市场住房:不是为了利润拥有或者运营住房;永远不在市场销售住房套利;人们可以居住,实现住房的社会目标。 严格意义上讲,政府提供的住房(如公共住房),也属于社会住房。但是,对政府提供住房的失望,使得人们要在市场以及政府之外,自己解决自己的住房问题。 人们组建住房合作社,圆自己的住房梦。伯克利的帕克街合作社在20多年前组建时仅源于一个简单的念头——摆脱房东管束,好在屋子四周任意种果树。现在,缴纳1.5万美金,月房费475美元,就可独占性享用合作社中的一居,而周边一居售价至少15万美元,租金至少1200美元。到2003年,美国有425,000套有限权益住房合作社住房,一半在纽约。 发展社区土地信托,将土地从住房中剥离。比如,活跃在华盛顿州奥卡斯岛上的OPAL(Of People And Land),让小岛上大约5%的工人家庭住上了别墅,但是价格只有市场的二分之一到三分之一。方式是OPAL持有土地所有权,土地使用权以名义价格出租(如1美元,99年,可续)。相应的,将来这些家庭若要出售房子,只能以可承担性价格(而非市场价格),卖给同等收入水平的人。全美目前有大约200—300个社区土地信托,拥有6000套住房。 此外还有互助住房协会(一种集体拥有的租赁房形式),全美有8,300套;限制售价,有限权益资本回报的个人产权房,等等。 但是,非营利组织提供的租赁性保障房,是其中的主导。数量约150多万套(占美国住房总量的1%—2%),包括4600家TNDC那样的社区开发公司提供的125万套,和BRIDGE Housing那样大型的住房组织提供的30万套。 TNDC或者BRIDGE housing这样的非营利组织的理念执着,固然功不可没。但是,比较这些社会住房形式背后的政府支持,答案会更清晰。有限权益住房合作社很少能享受到政府支持,帕克街合作社享受到的直接政府支持,是免掉了一笔1.1万美元的房产交易税。社区土地信托旨在将土地与住房剥离,但是因为没钱收储备土地而发展缓慢。只有非营利组织建房,除了10%的传统银行债务,以及5%的私人捐赠之外,资金几乎全部来自政府:30%的地方政府无偿拨款或者软性贷款,50%—70%的私人权益投资(由联邦所得税抵扣归还)。也正是在Pruitt—Igoe的倒掉,以及从商人手上打捞保障房的保护战中,政府要将非营利组织发展成为美国保障房的主要递送者之一。在政府的推力下,非营利住房组织茁壮成长。 可见,政府与非营利组织不是此消彼长,他们可以是伙伴。美国非营利组织住房的成长,不只是社会,而是政府与社会合力的结果。 (:DF127)

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